Voy por el primero, del que les incluiré el escaneado de un cuadro estadístico con los datos que el periódico El País cita en referencia a la valorización de los activos inmobiliarios de una pieza de caza empresarial enorme, la inmobiliaria Martín-Fadesa, en estado de quiebra técnica y absoluta. Les resuelvo ahora algunas dudas terminologías, que el periódico obvia. La valorización de los activos es el valor en las cuentas de la empresa de sus bienes, en este caso, parcelas, terrenos, etc. El relato es enormemente sugestivo puesto que descubre como funciona el negocio de la especulación inmobiliaria. En primer lugar, aparece el valor, digamos, de compra de ese terreno. Lógicamente se trata, la mayoría de ellos, de tierras rústicas en donde se pude plantar hortalizas o trigo, su uno se ha vuelto totalmente loco o confía ciegamente en las subvenciones europeas. Otra cosa no puede hacerse, excepto, claro está, no hacer nada con ellos. El siguiente valor es el que la empresa inmobiliaria considera que se incrementa por el solo hecho de haber pasado a sus manos. Este hecho no crean que es poca cosa, el valor se incrementa en términos brutales, en millones de euros. Es el milagro de los panes y los peces, pero en metros cuadrados y euros, muchos metros cuadrados y muchos euros. Lo que ha aportado la empresa inmobiliaria al terreno preexistente es simplemente la promesa de la recalificación, o la seguridad de ella. Es la magia del expediente urbanístico. El arte de transformar la tierra mediante un compromiso urbano. Y lógicamente la existencia de un mercado inmobiliario absolutamente extraviado, que era una especie de pirámide de intereses. Extravío totalmente aceptado por los poderes públicos. Ese valor contable, que transforma a la inmobiliaria en la empresa de Creso, es una expectativa de valor. Hay que realizarla, hacer viviendas y venderlas. Martín-Fadesa ha hecho eso durante años, con gran éxito de público, tanto éxito que su presidente alcanzó la presidencia del Real Madrid, otra empresa especulativa donde las haya. El sistema, basado en el yo compro por nada, tu, administración, me aseguras la revalorización, pido créditos a la banca, construimos miles de viviendas y vendo con hipoteca a precios por las nubes ha funcionado, vaya si ha funcionado, y durante años. Hasta que la llamada burbuja inmobiliaria, mejor llamarla bomba atómica retardada, ha estallado y todo lo que había pendiente de operación no se ha revalorizado por falta de demanda, de crédito y de puro realismo social. Añado también alguna actuación de la guardia civil, promovida por la presión de la UE.
Ahí aparece el fallo del sistema, mientras que el público crea que los valores urbanísticos solo pueden subir y rápido, mientras la banca se crea cualquier propuesta de crédito o de hipoteca, y esta a tipos muy bajos, todo va viento en popa. Cuando el círculo vicioso, y no se imaginan la cantidad de vicio que cabe en ese círculo, se rompe, aparece el verdadero valor del terreno. Y el desastre es mayúsculo. El circulo se rompió, alguien advirtió que el metro cuadrado ya no se vendía como ayer, que la hipoteca crecía demasiado con los tipos en auge, que la deuda se hacía impagable, que un millón de pisos no era una cosa fácil de colocar. El azar hizo coincidir nuestro terremoto inmobiliario con el americano y con la quiebra del sistema financiero mundial. Demasiado para el cuerpo de los especuladores inmobiliarios hispanos.
Las cifras de balance de Martín-Fadesa, que hemos puesto arriba, han estado acreditadas por entidades, todas independientes de la empresa inmobiliaria, que dan fe de su verdad absoluta. Su existencia debería garantizar a la bolsa, a los acreedores, a los clientes que la empresa es en realidad lo que reflejan sus cifras. Las entidades de acreditación son tan independientes que una de ellas es propiedad de la caja de ahorros que realiza los préstamos a la propia Martín-Fadesa. La caja está evidentemente interesada que su deuda esté garantizada por los datos contables. Independencia obviamente certificada. Otra entidad vive de sus valoraciones. Es decir, vive de que sus valoraciones sean las que el cliente desea. Dice el periódico que las certificaciones tienen letra pequeña, es decir el certificador sabe que la cifra certificada no es cierta y se cura en salud diciendo algo como esto: el valor es cierto si la información facilitada por la empresa Martín-Fadesa lo es. Un certificador valiente y arrojado, que evita la cárcel con ese comentario, que nadie lee. Toma ya, así cualquiera monta un buen negocio.
Sobre esas formas, más o menos afinadas, se ha desarrollado el último periodo de crecimiento de nuestro país. Un valor social, el del urbanismo se ha cedido a empresas privadas que se han lucrado de forma impresionante con ello. La ruptura del mecanismo, perfectamente sabida y anunciada, ha expulsado costes inmensos hacia el ahorro privado, hacia el paro y hacia una crisis que será dura y duradera. Ese dinero, que proviene de las familias que se han hipotecado ha viajado lejos, a ENDESA por ejemplo y a múltiples negocios en caída libre hoy mismo.
Lo malo es que podía haber sido distinto si las administraciones hubieran hecho lo que debían, mediante la fiscalidad, mediante la inspección financiera, etc. Pero no lo hicieron por puro interés, unas por conseguir fondos para su presupuesto, las administraciones locales, eje de la recalificación. Otras por que ven sus ingresos fiscales crecer como la espuma, las CCAA y finalmente el papa Estado y su ministro en la tierra, el tío Solbes, por las cifras de crecimiento y de puestos de trabajo creados. Todo soportado por una debilísima estrategia, esto es, creer que el valor del metro cuadrado puede crecer indefinidamente. Hay más causas, la creencia en el mercado, en su autorregulación, la dependencia de la política de las grandes empresas financieras e inmobiliarias, la falta de un modelo de economía avanzado y, finalmente, la corrupción que corría desbocada. Esos millones creados de la nada daban para pagar fidelidades, ayudas, comprensiones e incluso equipos de gran premio. Había para todos y para todo. Jauja.
Exijan dimisiones y estancias en los penales. Hay material para ello a espuertas.
Si su curiosidad permite una lectura atenta de las cifras que nos expone El País, verán que una empresa humana puede transformar como si nada un activo de 541 millones (cifra nada despreciable entre los mortales) en otro de valor equivalente a 2.338 millones, simplemente anotando la expectativa urbanística. Un incremento del 3300% por el solo hecho de disponer de un lápiz. Para que entiendan la dimensión de la tragedia esos euros son más del 50% de lo que la Generalitat reclama como incremento de su financiación. Y de una sola empresa inmobiliaria. Imaginen, si son capaces de tamaña hazaña, el monto total del conjunto de inmobiliarias atrapadas por el fallo del sistema.
Esos millones podrían haberse transformado en realidad (la verdadera venta de vivienda), de hecho así ha sido durante unos cuantos años. Y esos millones nos pertenecen razonablemente y fiscalmente a todos, es la propia sociedad la que crea la riqueza urbanística y a ella corresponde hacerse con ese valor, por ello tenemos impuestos como la plus valúa o el impuesto sobre beneficios, etc. Etc.
¿Nadie se siente engañado?
La izquierda, tanto la de raíz socialdemócrata, como la de raíz comunista, han extraviado sus principios y han equivocado sus evoluciones. La política y la sociedad son mutantes, y por ello los análisis y las acciones deben revisarse. Nada que decir por ello. Pero la revisión ha dado en terminar en una falta completa de verdadero reformismo y en una dependencia aceleradamente acrílica de los parámetros liberales en el sentido más euro céntrico que haya. El euro manda y los demás obedecen. Nunca se dependió tanto de empresarios, de financieros, de especuladores y de sus correspondientes mundos ideologizados a través de medios de comunicación que no saben que es la equidad, la ética y la estética. Ni el futuro.
Una cosa y la otra son lo mismo, o así me lo parece.
Lluis Casas realmente certificador independiente.
