Estos días se están sucediendo noticias en torno al enorme estoc de viviendas sin comprador que existe hoy día. Dicen que 70.000 solamente en Catalunya. Los promotores aluden a ello y reclaman medidas, entre ellas que las administraciones las adquieran o que faciliten los mecanismos para que los compradores tengan alicientes para superar el miedo a la altura de la financiación, es decir a las hipotecas, claro. O que expropien a los bancos para que estos den crédito. Hoy en día, los promotores inmobiliarios no son lo que eran hace pocos meses. Esa oferta presuntamente desatendida por parte de las familias y de los pequeños inversores se debe a distintas causas que conviene recordar.
En primer lugar están unos precios todavía exorbitantes que exigen unos esfuerzos económicos de las familias fuera de toda lógica. Una vivienda no puede, a través de los mecanismos de financiación, absorber los recursos de treinta años de trabajo regular de un sueldo medio. Estamos hablando que una vivienda nueva de 80 metros cuadrados puede llegar a tener un precio en torno a 400.000 euros en un barrio (de eso que se llama) normal, cifra que sufre variaciones según su ubicación territorial. Hasta mediados del año pasado el monstruoso sistema del incremento del valor de la vivienda, convertido en instrumento puramente especulativo, mantuvo el perverso mecanismo del hoy más que ayer, pero menos que mañana, pero ahora todo eso se ha terminado. Lo que queda son las necesidades de vivienda como objeto de uso, no de cambio y un estoc de vivienda sin padrino. Y, eso, amigos, no ya es tan fácil de colocar, si el que la necesita no tiene suficientes ahorros o no le facilitan la financiación o simplemente está en una circunstancia relacionada con el paro.
El segundo es la ubicación de las existencias. No todas las promociones están relacionadas con zonas urbanas coherentes. Muchas se sitúan en lugares de exclusiva dedicación turística o de segunda residencia. Son esos unos productos que han caducado como elementos seguros y útiles. Ahí el promotor asumió tal riesgo, a cambio de hipotéticos enormes beneficios, que tendrá que ingeniárselas para colocarlo.
El tercer elemento es la compra. Ahí está el motivo profundo de todo el asunto. Las necesidades de vivienda se resuelven más racionalmente mediante el alquiler. Eso sí, ha de ser un alquiler adaptado a las circunstancias, es decir, una cifra razonable (que no implique que sea económicamente más racional la compra, por lo tanto, un alquiler aceptablemente inferior al coste financiero de una hipoteca) y una calidad ajustada a las exigencias familiares. El alquiler tiene derivadas positivas en la facilidad de la aproximación entre vivienda y trabajo y en el proceso vital de ajuste entre las necesidades iniciales de emancipación y las que posteriormente van apareciendo, matrimonio o equivalente e hijos. En Europa eso rige así. Mientras la oferta bascule hacia la venta y no hacia el alquiler y si se mantienen las actuales circunstancias será enormemente difícil colocar esas existencias.
Resumiendo: precios altos, financiación escasa y oferta desviada hacia la compra.
La reclamación por parte de los promotores para que las administraciones adquieran ese estoc no es ninguna tontería. De hecho de una forma u otra está ocurriendo, en algún caso directamente tal como plantean los promotores, aunque con cifras relativamente modestas que no influyen lo suficiente sobre el asunto. ¿Por qué no es una tontería o una simple forma como otra de ayudar a un sector tan especulativo (cosa que algunos argumentan)? La respuesta es que en primer lugar ese estoc ya está construido, es decir, ya tenemos en Catalunya 70.000 viviendas que podrían ser ocupadas en poco tiempo. En segundo lugar esas viviendas están financiadas por la banca y las cajas. El promotor tiene riesgos directos, pero básicamente es la banca quien tiene créditos sobre viviendas con posibilidades o realidades de impagados, etc. Y esos riesgos son los que hacen que el Estado aporte recursos al sistema bancario para que se mantenga sin quiebras u otros acontecimientos terroríficos. Eso quiere decir que de un modo u otro, las administraciones están gastando dinero con las promotoras y con los bancos atrapados. Si eso es así, ¿por qué no dar un paso más y conseguir que los riesgos y los gastos disminuyan para todos y que la administración obtenga algo sólido y útil a cambio? Los promotores pueden ajustar mucho sus precios/costes para hacer accesible la operación con la administración. Con las ventas y mediante mecanismos jurídicos adecuados, la banca pierde riesgos y cobra lo que le toca, incluso con ciertas reducciones perfectamente asumidles. Liberada así de la carga, la banca puede retornar a una cautividad financiera más normalizada.
Ese estoc de vivienda se pone en alquiler, con mecanismos de garantía que permitan a la administración financiar la compra con sus ingresos. Es posible, e incluso podría ser posible, un margen de beneficio que la administración podría utilizar para mantener su actividad como promotor público. El estoc actuaría también como freno especulativo, evitando así nuevos ciclos como el que sufrimos. Si alejamos la vivienda de la especulación, la promoción será un sector como otros, con márgenes normales y actividad estandarizada. El hecho que el país no llegue a los índices europeos de vivienda pública y de alquiler, un 30% aproximadamente, es el fatal mecanismo que genera la especulación. Con esas maniobras impedimos que se renueve.
¿Quién está en contra, a ver que yo me entere?
Lluis Casas, en eso de las casas
